Lo peor de la crisis en el sector inmobiliario, motivada por la pandemia de Covid 19, llegará a lo largo de este año.
En términos nacionales el precio de la vivienda ha descendido entre el 1,5% al cierre de 2020, y se espera que llegue al 7% en 2021. Se estima además que se producirá una variación de precios en cuanto a la compraventa que se ajustarán en función de factores como las medidas económicas que tome el Estado, el desempleo y los tipos de interés.
El mercado del alquiler ya se está viendo afectado con bajadas de precios que llegan hasta el 15%. También se verá afectado con la entrada en vigor de leyes que regulen los precios de los contratos arrendatarios.
Lo que dicen los expertos
¿Cómo está afectando el coronavirus y la crisis económica que ha generado la pandemia a los precios de la vivienda en propiedad y en alquiler? En los últimos meses, organismos y expertos han seguido de cerca la evolución del mercado inmobiliario para intentar prever cuál será su reacción a este nuevo escenario, y la tendencia parece ser clara: caída de precios y ligero descalabro del sector.
Así, repasando el índice oficial de precios de vivienda, teniendo en cuenta los cálculos de la agencia de calificación de riesgo Fitch y los indicadores de portales como Idealista, Fotocasa, Pisos.com y Tinsa, la conclusión casi unánime es que la compra de vivienda se está abaratando levemente, aunque no de forma generalizada, mientras que los datos no oficiales de alquiler apuntan a una moderación respecto a los meses anteriores que supera los niveles de 2019.
"Ese suave abaratamiento no está traduciéndose en un mejor acceso a la vivienda debido a la caída de ingresos de un amplio porcentaje de la población a consecuencia del coronavirus"
Como ha señalado la última edición del estudio Global Real Estate Bubble Index del banco suizo UBS, en el que afirma que el aumento de los precios de la vivienda en Madrid, por ejemplo, se ha frenado por la pandemia, aunque sigan sin ser asequibles para gran parte de la población.
En el territorio nacional, el precio de la vivienda en España
caerá entre un 4% y un 6%
durante el próximo año, para estabilizarse en 2022, según la agencia de calificación de riesgo Fitch.
La agencia ha estudiado la situación del mercado inmobiliario de dieciséis grandes economías del mundo y ha concluido que España va a registrar el mayor descenso de los precios, junto a Reino Unido, debido a la destrucción de empleo derivada de la pandemia de Covid 19.
En este sentido, las últimas previsiones de la Comisión Europea estiman que el PIB en España ha sufrido una contracción del -12,4% en 2020 para crecer un 5,4% en 2021 y un 4,8% en 2022. A partir de entonces, irá poco a poco recuperándose, pero no volverá a los niveles precrisis hasta 2024.
El ajuste de los precios de compra, recuerdan los expertos, suele llegar meses después de que se produzca un retroceso en las compraventas.
Es entonces cuando los propietarios se ven en la necesidad de recurrir a bajar el precio para dar salida a sus activos.
En cuanto al mercado del alquiler se han detectado caídas de hasta un 15%
en las grandes capitales españolas, no sólo Madrid y Barcelona, sino también Valencia, Sevilla o Málaga.
2021: ¿buen año para compra o vender?
En 2020, las restricciones impuestas por el confinamiento conllevaron una paralización de la actividad en el sector, lo que tuvo como consecuencia retrocesos en los precios (especialmente en las grandes ciudades, donde el precio ha llegado a caer un 3% desde el inicio de la pandemia), en la venta de casas y en la firma de hipotecas.
Todo parece indicar que las bajadas se trasladarán al 2021 y, en menor medida, al 2022, por lo que en 2021 podremos ver devaluaciones de entre el -5% y el -7%, teniendo en cuenta que la obra nueva y la segunda mano mejor situada y con más calidad aglutinarán el producto que mejor va a aguantar.
Ante esta situación, la pregunta es: ¿comprar una vivienda ahora o esperar a final de año?
En esa dicotomía se mueven los compradores que aguardan expectantes a que caigan en picado los precios tras años de subidas. No hay prisa en la parte demandante, pero sí entre las empresas del sector inmobiliario ante las previsiones de los expertos que señalan un desplome mayor en el primer trimestre de 2021.
¿Pero hasta qué punto hay de cierto en esta probabilidad? ¿Aciertan los clientes guardando posiciones, o se están arriesgando a perder grandes oportunidades? Según datos del portal inmobiliario Pisos.com en el mes de octubre el precio medio de la vivienda en España creció un 1,16% de forma interanual. Así, la pandemia no ha evitado que en ciudades como Madrid (+3,97%), Barcelona (+0,93%), Bilbao (+5,21%), Sevilla (+5,15%) o Palma (3,27%), protagonistas de la saturación del mercado inmobiliario en los últimos años, los precios hayan decaído.
El 2020, en lo que respecta a las compraventas, ha sido un año que ha estado muy marcado por la alarma sanitaria, llegando a profundizar hasta el -53,7% en mayo según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El 2020 nos deja con una caída de un 20% en compraventa de viviendas.
La estimación del portal inmobiliario Idealista es que la compraventa se impulse un tímido 5% en 2021, si bien la evolución dependerá, como en todos los sectores, del ritmo de recuperación de la economía y de bajada de los contagios.
Cautela en el flujo de crédito en 2021 por temor a la morosidad
En el ámbito de las hipotecas también se han dejado sentir los embates del Covid, marcando su registro más bajo en mayo con un -27,6%, según el INE. El último dato publicado por el organismo, del mes de septiembre, sitúa la caída acumulada en un -7,6%.
En cuanto a las opciones de financiación, no habrá grandes cambios en 2021.
Los tipos de interés en las rentas fijas seguirán por los suelos, por lo que el sector bancario no podrá estirar demasiado el atractivo de sus ofertas. Aún así, la guerra de precios está servida, ya que entre las empresas del sector esperan recuperar parte del terreno perdido en el primer semestre del año por el confinamiento.
Según afirman los asesores inmobiliarios de Finteca, "las hipotecas ya están a precio de derribo, por la pugna entre los bancos. No merece la pena esperar porque a lo sumo las rentas fijas variarán en cinco o seis euros la mensualidad". Así, dicen, "no merece la pena arriesgar en variable, por la posibilidad de ahorrarte 20 o 30 euros algunos meses».
De cara a 2021, la evolución de los préstamos para comprar vivienda estará ligada al contexto macroeconómico. No se espera una contracción del crédito o un endurecimiento de las condiciones, pero es obvio que las entidades financieras serán más cautelosas, por lo que los avales estatales podrían cobrar sentido.
Descenso del precio del alquiler de hasta un 15% en las grandes capitales
Con respecto al alquiler hemos asistido en el último año a un cambio de rumbo en el mercado. Acostumbrados a registrar abultadas variaciones interanuales en las grandes capitales, 2020 ha significado un vuelco en la trayectoria al alza de las ciudades más tensionadas.
Los expertos coinciden en que la media nacional se moverá entre el -1% y el -2%, pero en capitales de primera línea como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga podrían alcanzarse rebajas de hasta el -15%. Estos ajustes se generalizarán en 2021, llegando a otros territorios con menor presión arrendataria.
En cualquier caso, los diferentes informes de los expertos en el mercado inmobiliario exponen que "la incertidumbre que rodea a los alquileres es muy alta, dada la normativa relativa a la limitación de los precios que ya ha entrado en vigor en Cataluña y su posible traslado al resto de España". Al mismo tiempo, "estamos a expensas de que se materialice el empuje a la vivienda en alquiler a precios asequibles prometido por las administraciones y a que tendencias como el build to rent se afiancen".
Nueva normalidad inmobiliaria
2020 ha puesto sobre la mesa nuevas expectativas por parte de la demanda.
La búsqueda de vivienda parece ir abandonando el viejo cliché de la localización gracias a la expansión del teletrabajo, priorizando los espacios al aire libre sin salir de casa y el contar con más superficie en el interior, lo que traslada el interés a la periferia, donde por el mismo precio se obtiene una mayor calidad de vida.
Estas exigencias aseguran la mayor parte de los analistas inmobiliarios, deben ser tenidas en cuenta por los promotores, que tendrán que ofrecer productos más personalizados que nunca. De este modo, habrá que encontrar soluciones polivalentes sin perder de vista la comodidad y la eficiencia, un aspecto que también debe aplicarse a la vivienda usada a través de la rehabilitación energética.
Al hilo de la sostenibilidad en la construcción, los fondos europeos que se destinarán al sector van a enarbolar la bandera de la transición ecológica, por lo que la regeneración del parque de viviendas antiguas y los nuevos desarrollos residenciales que apuesten por la certificación energética más alta estarán de enhorabuena.
La digitalización es otro los frentes indispensables para la recepción de ayudas, dado que permitirá la adecuación de las plantillas y el fomento del empleo.
"La transformación digital dentro de las empresas inmobiliarias se vislumbra como una acción más que necesaria para que el mercado de la vivienda siga cumpliendo un papel fundamental dentro de la economía española", afirman los expertos.
Finalmente, el mercado del alquiler cierra con un ajuste entre enero de 2020 y diciembre de 2021 en el precio de los nuevos alquileres respecto a los índices cerrados en 2019, en función de la tipología de la vivienda y la zona geográfica donde se ubique. Como motivos principales se podrían citar: la conversión de viviendas turísticas y de arrendamiento de temporada en alquiler convencional; la entrada en vigor de la nueva Ley y la movilidad geográfica derivada del teletrabajo.